7 пунктов, которые проверяют в новостройке до подписания договора
Перечень пригодится тем, кто выбирает квартиру в строящемся доме, живя в другом регионе. Каждый пункт проверяется по документам, а не по словам менеджера, и на любой из них можно попросить бумагу.
Что стоит за этими пунктами
Покупка строящегося жилья устроена иначе, чем покупка готовой квартиры. Деньги идут не продавцу, а на специальный счёт в банке, и застройщик получает их после ввода дома в эксплуатацию. Такой порядок закреплён законом о долевом строительстве и защищает покупателя от ситуации, когда дом не достроен, а деньги потрачены.
Дистанционному покупателю это на руку: почти всё проверяется по документам, не выходя из дома. Сложнее с тем, что документами не описывается, — окружением, дорогой и сроками появления школы. Прежде чем сравнивать конкретные корпуса, полезно посмотреть, какие квартиры в новостройках вообще предлагаются в вашем бюджете: разница между районами тут больше, чем между этажами и планировками.
Ещё одно, что стоит понимать заранее: новостройки в крупных городах стоят не только в центре. Прикубанский округ по площади превышает Западный более чем в двадцать раз, и большая часть новых кварталов растёт именно там. Один и тот же корпус в рекламе описывают как жильё в городе, а по факту это окраина с одним выездом на магистраль.
Семь пунктов проверки
Разрешение на строительство и проектная декларация. Оба документа застройщик публикует открыто. В декларации смотрят сроки, этажность, состав объекта и сведения о самой компании: когда зарегистрирована, какие дома уже сдала и с какими задержками. Если декларация обновлялась и сроки в ней съезжали, это видно по истории изменений.
Счёт эскроу и банк, в котором он открыт. Деньги должны идти на счёт эскроу, а не напрямую застройщику и не по схеме предварительного договора или векселя. Уточняют банк, порядок возврата денег при расторжении и то, что происходит со счётом при переносе сроков. На эскроу деньги лежат до ввода дома в эксплуатацию, и это главная защита покупателя из другого города.
Срок передачи ключей в договоре. В рекламе указывают квартал сдачи дома, а в договоре стоит дата передачи квартиры дольщику. Это разные события: сначала дом вводят в эксплуатацию, потом принимают квартиры. Разрыв между ними бывает в несколько месяцев, и планировать переезд надо по второй дате, а не по первой.
Состояние отделки. Без отделки, предчистовая или чистовая - от этого зависит, въедете вы сразу или после ремонта. Состав работ описывают приложением к договору, где перечислены материалы и что входит в каждый вид. Предчистовая отделка означает стяжку, штукатурку и разводку, но не двери, полы и сантехнику, и разница в деньгах между вариантами сопоставима со стоимостью нескольких метров.
Материал стен и тип дома. Панель, монолит, кирпич влияют на слышимость, сроки усадки и возможность перепланировки. Тип дома указан в проектной декларации. В монолитном доме перегородки чаще можно двигать, в панельном многое несущее, и планировку придётся принимать как есть.
Аккредитация дома у банков. Если планируется ипотека, спрашивают список банков, аккредитовавших конкретный корпус, а не жилой комплекс целиком. Отсутствие крупных банков в списке - повод разобраться, почему так: иногда дело в стадии готовности, иногда в самом застройщике.
Инфраструктура и сроки её появления. Школа, садик и дороги в новом квартале появляются не одновременно с домом. Смотрят, что построено сейчас и что заявлено в проекте планировки территории, а не в буклете. Место в школе привязано к адресу, и если школы поблизости нет, возить ребёнка придётся туда, где есть места.
Что делать с этим списком
Пункты проверяются по бумагам, и запросить их можно письмом или в мессенджере, не выезжая в Краснодар. Если по какому-то пункту документ не показывают, это не всегда обман, но всегда повод спросить второй раз и получить ответ в письменном виде.
Отдельно стоит запомнить, что срок сдачи и срок передачи ключей - разные даты, а отделка и инфраструктура влияют на бюджет переезда сильнее, чем цена метра. Квартира, которая на сравнении вышла дешевле на несколько процентов, после ремонта и года ожидания школы легко оказывается дороже соседней.
