Продажа квартиры без налога: кому дадут льготу с 2026 года

С 1 января 2026 года больше семей в России смогут продать квартиру и не платить налог — даже если владели жильём совсем недолго. Закон расширили, и в него попали ситуации, которые раньше считались «неподходящими». Пропустить эти изменения — значит рисковать сотнями тысяч рублей.

Разбираемся спокойно и по шагам: кто именно получил право на льготу, при каких условиях и где чаще всего допускают ошибки.

Что это вообще за льгота и зачем она нужна

Речь идёт о праве не платить НДФЛ при продаже квартиры, если семья продаёт жильё не ради прибыли, а чтобы улучшить жилищные условия.

Проще говоря: продали старую квартиру — купили новую, большую или более дорогую — и налог платить не нужно. Даже если квартира была в собственности меньше минимального срока.

Эта норма появилась ещё в 2021 году, но работала она жёстко и не для всех. С 2026 года правила становятся заметно мягче. И вот тут начинается самое интересное.

Главное изменение: учитывают детей, рождённых после продажи

Раньше действовало строгое правило: количество детей считали на дату продажи квартиры. Если в этот момент в семье был только один ребёнок — льгота не положена. Родился второй позже? Увы, поезд ушёл.

С 2026 года этот абсурд убрали.

Теперь льгота доступна и тем семьям, где:

• на дату продажи квартиры был один ребёнок;
• второй ребёнок родился после продажи;
• но до 30 апреля следующего года — до даты налоговой отчётности.

Такой ребёнок будет учитываться при определении права на льготу. Вот это поворот, согласны? Наконец-то учли реальную жизнь, а не сухие даты в реестрах.

Кого именно это спасает от налога

По словам налоговых консультантов, именно эта категория чаще всего и «попадала» на налог.

Типичная ситуация:

• семья продаёт квартиру;
• на момент сделки — один ребёнок;
• к покупке нового жилья — уже двое;
• а налог всё равно начисляли.

До 2026 года — без вариантов. С 2026-го — такая семья официально попадает под льготу. Я сам сталкивался с похожей историей у знакомых, и суммы там были совсем не символические.

Вторая важная категория: семьи с недееспособным ребёнком

Ещё одно расширение касается семей, где есть ребёнок, признанный судом недееспособным.

Здесь возраст вообще не имеет значения.

Если:

• ребёнок признан недееспособным;
• родители являются его опекунами;
• семья продаёт квартиру и покупает лучшую;

— налог при продаже платить не нужно.

Это правило действует независимо от того, сколько лет ребёнку и сколько времени квартира была в собственности. Логика проста: таким семьям особенно важно улучшать условия проживания без налогового давления.

Когда именно начинают действовать новые правила

Здесь важно не запутаться в датах — они принципиальны.

Ключевые моменты

1. Новые правила действуют с 1 января 2026 года.
2. Льгота применяется к квартирам, проданным после этой даты.
3. Неважно, когда жильё было куплено.

Но есть ещё одно условие, про которое часто забывают.

Срок покупки нового жилья: жёсткий дедлайн

Если квартира продана в 2026 году, то для сохранения льготы новая недвижимость должна быть куплена:

не позднее 30 апреля 2027 года.

Опоздали — и право на освобождение от налога сгорает. Без исключений. Почему именно эта дата? Потому что это крайний срок налоговой отчётности.

Так что затягивать с покупкой нового жилья — плохая идея. А кто любит откладывать решения «на потом»?

Какой должна быть новая квартира

Недостаточно просто купить «что-то другое». Закон требует реального улучшения условий.

Новый объект должен быть:

• либо большей площади;
• либо с большей кадастровой стоимостью.

Купить меньшую квартиру в другом районе и не платить налог не получится. Система смотрит именно на объективные параметры.

Почему это изменение реально важно

НДФЛ при продаже жилья — это 13% от разницы в цене. В реальности это часто сотни тысяч рублей. А иногда и больше миллиона.

Расширение льготы:

• снимает давление с молодых семей;
• учитывает рождение детей, а не формальные даты;
• помогает семьям с особыми жизненными обстоятельствами.

И самое главное — делает налоговую систему чуть ближе к реальности. А не к бумажным отчётам, пишет источник.