Продал квартиру — и без налога: что меняется для семей с 2026 года

С 1 января 2026 года тысячи семей смогут продать квартиру и не платить налог — даже если владели ею совсем недолго. Закон расширили, и теперь в льготу попадают ситуации, которые раньше налоговая просто не принимала.

Главный поворот: детей считают по-новому

Вот это реально важный момент. Раньше всё считалось строго на дату продажи квартиры: сколько детей есть в семье — столько и есть. Не успел родиться второй? Извини, налог плати.

С 2026 года правило меняется. Теперь учитываются дети, которые родились после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года. То есть до момента, когда семья отчитывается перед налоговой.

Почему это так критично? Потому что таких семей — море. Продали жильё, переехали, и буквально через несколько месяцев появился второй ребёнок. Раньше — мимо льготы. Теперь — зелёный свет.

Кто именно освобождается от налога

Если коротко, льгота работает для семей, которые продают квартиру и потом улучшают жилищные условия. Но есть важные детали.

• В семье двое несовершеннолетних детей;
• Или дети до 24 лет, если они учатся очно;
• Или второй ребёнок родился уже после продажи, но до 30 апреля следующего года;
• Или в семье есть ребёнок, признанный недееспособным — независимо от возраста.

Вот это последний пункт часто упускают. А зря.

Отдельное правило для семей с недееспособным ребёнком

Если ребёнок признан судом недееспособным, а родители являются его опекунами, семья тоже получает право на налоговую льготу. Причём возраст ребёнка вообще не имеет значения.

Продали квартиру — купили новую, большей площади или дороже по кадастровой стоимости — и налог с продажи платить не нужно.

Честно, раньше такие ситуации вызывали кучу споров с налоговой. Теперь это прямо прописано в правилах. Без серых зон.

Когда именно начинают действовать новые правила

Тут важно не запутаться в датах — налоговая любит формальности.

1. Изменения вступают в силу с 1 января 2026 года;
2. Квартира должна быть продана после этой даты;
3. Не важно, когда вы её купили — хоть десять лет назад;
4. Новое жильё нужно приобрести до 30 апреля 2027 года.

Если не уложиться в этот срок — льгота сгорает. Даже если детей трое.

Какая покупка считается «улучшением»

Тоже частый вопрос. Нет, просто купить что-то другое — не подойдёт.

Закон чётко говорит: новое жильё должно быть либо большей площади, либо с большей кадастровой стоимостью, чем проданная квартира.

А если площадь больше, но цена ниже? Или наоборот? Тут уже смотрят на конкретные цифры. Иногда достаточно одного параметра, но лучше заранее всё просчитать.

Кому особенно стоит обратить внимание на изменения

Если честно — очень многим. Особенно тем, кто:

• Продал квартиру в расчёте на скорое пополнение в семье;
• Планирует рождение второго ребёнка;
• Переезжает в жильё побольше из-за детей;
• Растит ребёнка с инвалидностью;
• Боится продавать квартиру из-за налога.

Я сам видел ситуации, когда налог «съедал» сотни тысяч рублей просто из-за даты рождения ребёнка. Теперь таких историй станет меньше.

Что важно запомнить, чтобы не остаться без льготы

Короче, если свести всё к сути:

Продажа — после 1 января 2026 года.
Покупка — до 30 апреля следующего года.
Новое жильё — больше или дороже.
Дети могут появиться уже после продажи.

И да, документы лучше готовить заранее. Налоговая ошибок не прощает, даже когда закон на вашей стороне, пишет источник.