Налог с продажи квартиры: когда платить, а когда можно забыть

Продали квартиру — и тут же всплывает вопрос с налоговой. Платить или нет? В 2025–2026 годах правила вроде знакомые, но нюансов стало больше, и одна ошибка может стоить десятков тысяч рублей. Разбираемся по-человечески.

Главное правило, которое решает почти всё

Если квартира была в собственности достаточно долго, налог с продажи не платится вообще. Ни рубля. Звучит просто, но дальше начинаются детали.

Для большинства случаев действует срок 5 лет. Купили, подождали пять лет — продаёте спокойно и без НДФЛ. Но вот вопрос: а всегда ли нужно ждать именно пять?

Когда хватает всего трёх лет

Да, есть ситуации, когда минимальный срок владения сокращается до 3 лет. И вот тут многие реально выдыхают.

• квартира получена по наследству;
• подарена близким родственником;
• приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если прошло три года — налог не возникает. Даже если цена выросла в два раза. Вот это поворот, да?

Но что, если квартира куплена обычным способом и продана раньше срока?

Если срок не выдержан: где появляется налог

Тут уже без вариантов: возникает доход, а значит — НДФЛ. Для резидентов России ставка стандартная — 13%.

Но важный момент: налог платится не со всей суммы продажи, а с разницы. То есть с того, что вы реально заработали.

Купили за 5 млн, продали за 6 млн — налог только с 1 млн. Логично? Более чем.

А если документов о покупке нет? Тогда налог считают со всей суммы сделки, за вычетом стандартного вычета. И вот тут уже можно неприятно удивиться.

Вычеты: как легально уменьшить налог

Государство всё-таки даёт способы снизить нагрузку. Есть два основных варианта, и выбрать можно только один — тот, что выгоднее.

1. Расходы на покупку. Подтверждаете договором, платёжками — и платите налог с разницы.
2. Имущественный вычет 1 млн рублей. Подходит, если покупка была давно или документов не осталось.

Какой вариант лучше? Считайте. Иногда разница выходит в десятки тысяч. А иногда — в ноль.

Декларация: подавать почти всегда

Вот здесь многие попадаются. Даже если налог равен нулю, декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно, если квартира продана раньше минимального срока.

Срок — до 30 апреля года, следующего за продажей. Заплатить налог — до 15 июля.

Не подали декларацию? Налоговая может сама всё посчитать. И, как показывает практика, считает она не в пользу продавца.

А если вы не резидент России?

Тут правила жёстче. Для нерезидентов ставка — 30%, и самое неприятное: вычеты не применяются.

То есть налог берут со всей суммы продажи. Без скидок, без «я же покупал дорого». Поэтому статус резидента в год сделки — это реально важно.

Проверяли, сколько дней вы провели в России за год? А стоило бы.

Частые ошибки, которые дорого обходятся

Каждый год одни и те же грабли. Вот самые популярные:

• считают срок владения с момента оплаты, а не регистрации права;
• думают, что если налога нет — декларация не нужна;
• теряют документы о покупке и платят больше;
• забывают про статус резидента.

И ведь всё это можно было избежать. Почему об этом не говорят заранее?

Итог простой, но важный

Продажа квартиры — это не только радость от сделки, но и бухгалтерия. Если знаете сроки владения и свои права на вычеты, налог либо не появится вовсе, либо будет минимальным.

А если сомневаетесь — лучше проверить расчёты заранее. Потому что сюрпризы от налоговой почти никогда не бывают приятными, пишет источник.